2022년부터 한시적으로 시행되었던 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일로 종료됩니다. 정부의 확고한 방침에 따라 5월 10일 이후 양도분부터는 다시 중과세율이 적용됩니다. 이에 따라 조정대상지역 내 다주택자는 보유 기간이 길더라도 장기보유특별공제를 받지 못하게 되어 세 부담이 이전보다 최소 2배 이상 늘어날 것으로 보입니다.
💡 한눈에 보는 핵심 요약
임박한 양도세 중과 부활 소식에 다주택자들의 움직임이 분주합니다. 핵심 내용을 먼저 확인하세요.
📌 주제 2026년 5월 10일부로 시행되는 다주택자 양도소득세 중과 제도 및 대상 안내
✅ 반드시 알아야 할 3가지 포인트
- 2026년 5월 9일까지 잔금을 치르거나 등기를 이전해야 일반 세율을 적용받습니다.
- 조정대상지역(서울 강남3구, 용산 등) 내 주택 보유자가 주요 중과 대상입니다.
- 중과 적용 시 기본세율에 20~30%p가 가산되며 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다.
🔗 관련 하이퍼링크 안내 국세청 홈택스 양도소득세 안내 페이지
다주택자 양도세 중과 정책
2026년 2월 현재, 다주택자 양도소득세 중과 배제(유예) 조치는 2026년 5월 9일 종료를 앞두고 있습니다. 정부는 최근 이 유예 조치를 추가로 연장하지 않기로 공식 발표함에 따라, 5월 10일부터는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 무거운 중과 세율이 다시 적용됩니다.
2026년 기준 다주택자 양도세 중과 정책의 주요 개요는 다음과 같습니다.
📅 주요 일정 및 유예 종료일
- 중과 배제(유예) 종료일: **2026년 5월 9일(토)**까지 양도(잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날)
- 중과 재시행일: 2026년 5월 10일(일) 이후 양도분부터 적용
- 보완책: 5월 9일까지 매매 계약을 체결한 경우에 한해, 잔금 및 등기 기한을 지역에 따라 4~6개월까지 추가 유예해 줍니다.
- 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구: 계약 후 4개월 이내(9월 9일까지) 잔금 완료 시 중과 배제
- 그 외 조정대상지역 및 토지거래허가구역: 계약 후 6개월 이내(11월 9일까지) 잔금 완료 시 중과 배제
- 보완책: 5월 9일까지 매매 계약을 체결한 경우에 한해, 잔금 및 등기 기한을 지역에 따라 4~6개월까지 추가 유예해 줍니다.
📍 중과 대상 지역 (2026년 기준)
양도세 중과는 조정대상지역 내에 있는 주택을 팔 때만 적용됩니다. (비조정지역은 주택 수와 상관없이 기본세율 적용)
- 서울 전 지역: 강남 3구, 용산구 및 그 외 21개 자치구
- 경기 주요 지역: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 하남, 수원, 안양, 용인(수지) 등 12개 지역
- 주의: 매도 시점에 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되어 있는지 반드시 확인이 필요합니다.
💰 적용 세율 및 페널티
유예가 종료되는 5월 10일 이후부터는 아래와 같이 세금이 대폭 늘어납니다.
| 구분 | 적용 세율 | 장기보유특별공제 |
| 기본 세율 | 6% ~ 45% (소득 구간별) | 적용 가능 (최대 30%) |
| 2주택자 중과 | 기본 세율 + 20%p | 적용 불가 (0%) |
| 3주택 이상 중과 | 기본 세율 + 30%p | 적용 불가 (0%) |
- 최고 세율: 3주택 이상의 경우 지방소득세를 포함하면 양도 차익의 **최대 82.5%**까지 세금으로 납부할 수 있습니다.
- 장기보유특별공제 배제: 중과 대상이 되면 3년 이상 보유 시 주어지는 공제 혜택이 완전히 사라져 세 부담이 급격히 커집니다.
💡 주요 예외 및 보완 사항
- 세입자가 있는 경우: 매수자가 무주택자이고 세입자의 임대차 계약이 남아있다면, 계약 종료 시점까지 최장 2년간 실거주 의무를 유예받을 수 있습니다.
- 일시적 2주택자: 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고, 3년 이내에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 지방 저가 주택: 수도권·광역시·특별자치시 외 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다.
얼마나 더 내야 할까 중과 세율 비교
중과가 적용되면 기본 세율에 추가 세율이 더해지고, 무엇보다 장기보유특별공제를 받을 수 없다는 점이 치명적입니다.
| 구분 | 일반 세율 (유예 기간 내) | 2주택 중과 (5월 10일 이후) | 3주택 이상 중과 (5월 10일 이후) |
| 적용 세율 | 6퍼센트 ~ 45퍼센트 (기본세율) | 기본세율 + 20%p | 기본세율 + 30%p |
| 최대 세율 | 45퍼센트 (지방세 별도) | 65퍼센트 (지방세 포함 71.5%) | 75퍼센트 (지방세 포함 82.5%) |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 (최대 30퍼센트) | 적용 불가 | 적용 불가 |
이처럼 3주택 이상 보유자가 서울 아파트를 매도하여 10억 원의 차익을 얻는다면, 세금은 유예 기간 대비 약 2배 이상 늘어날 수 있습니다.
주의사항 및 흔히 하는 실수
매도 날짜의 기준을 계약일로 착각하는 경우가 많습니다. 양도세는 잔금 지급일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 계약을 4월에 했더라도 잔금을 5월 10일 이후에 치른다면 중과세를 피할 수 없습니다.
또한, 정부가 발표한 보완 대책에 따르면 5월 9일 이전 계약 건에 한해 4개월에서 6개월 정도의 잔금 유예 기간을 주기로 했습니다. 특히 세입자가 있는 주택의 경우 매수자의 실거주 의무를 유예해 주는 등 거래를 돕는 장치가 마련되었으니 이를 적극 활용하세요.
2026년 상반기는 다주택자들에게 중요한 의사결정의 시간이 될 것입니다. 세 부담을 줄이기 위해서는 매도 시기를 앞당기거나, 증여를 고려하는 등 다각적인 전략이 필요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
- 지방에 있는 공시지가 1억 이하 주택도 주택 수에 포함되나요 수도권 및 광역시 외 지역의 기준시가 3억 원 이하 주택은 양도세 중과 주택 수 산정에서 제외됩니다. 하지만 지역별, 가액별 세부 기준이 다르므로 반드시 전문가 확인을 거쳐야 합니다.
- 유예 종료 직전 계약했는데 잔금을 6월에 치르면 어떻게 되나요 원칙적으로는 중과 대상이지만, 정부의 최근 보완책에 따라 5월 9일 이전 계약분에 대해서는 특정 기간(4~6개월) 내 잔금 시 유예 혜택을 유지해 줍니다. 지역별 유예 기간을 꼭 확인하세요.
- 장기보유특별공제는 영영 못 받나요 조정대상지역 내 중과 대상자로 분류되면 보유 기간에 따른 공제 혜택은 0원이 됩니다. 따라서 차익이 클수록 유예 기간 내 매도하는 것이 압도적으로 유리합니다.
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